ملک مشاع به مالی اطلاق میشود که به صورت مشترک بین دو یا چند نفر قرار دارد و هر یک از شرکا سهمی از آن را بدون تعیین محدوده دقیق جغرافیایی در اختیار دارند. این نوع اموال در قوانین مدنی و حقوقی جایگاه ویژهای دارد و اغلب موضوع اختلافات میان مالکان است. در املاک مشاع، هر یک از شرکا حق استفاده و بهرهبرداری از کل ملک را دارند، اما تا زمانی که ملک افراز نشده، هیچکدام نمیتوانند بهطور مستقل و بدون موافقت دیگران آن را تصرف یا بفروشند. در این مقاله از مجله بی املاک به بررسی مفهوم ملک مشاع و قوانین مرتبط با آن و… میپردازیم.
فهرست مطالب
ملک مشاع چیست؟
در زمان فروش ملک به سند نیاز دارید، یکی از انواع سند ملکی سند ملک مشاع است. اما منطور از مشاع چیست؟ ملک مشاع به ملکی گفته میشود که مالکیت آن بهطور مشترک بین چند نفر تقسیم شده است، بهگونهای که هیچکدام از مالکان نمیتوانند بهطور مستقل و بدون هماهنگی با سایر مالکین، در مورد تمام یا بخشی از ملک تصمیمگیری یا تصرف کنند. این نوع مالکیت معمولاً در مواردی به وجود میآید که چند نفر یک ملک را به ارث برده یا باهم خریداری میکنند.
درواقع، در ملک مشاع، هر یک از مالکین سهمی از کل ملک دارند، اما این سهم بهطور مشخص و جداگانه مشخص نشده است. بهعنوانمثال، اگر دو نفر یک آپارتمان را بهطور مشاع مالک شوند، هرکدام از آنها بهجای داشتن یک بخش خاص از آپارتمان، مالک درصدی از کل آپارتمان هستند.
از جمله مسائل و مشکلات مرتبط با املاک مشاع میتوان به مواردی همچون دشواری در تصمیمگیریهای مربوط به ملک مشاع ، مشکلات در فروش یا تقسیم ملک و نیاز به توافق تمامی مالکان برای انجام هرگونه اقدام قانونی اشاره کرد. در قانون ایران، مالکین میتوانند با توافق، نسبت به تقسیم ملک مشاع اقدام کنند و آن را بهصورت مفروز (تکمالکیتی) درآورند تا هرکدام سهم مشخص و مستقلی از ملک پیدا کنند.
فروش ملک مشاع ممکن است؟
بله، فروش ملک مشاع امکانپذیر بوده، اما با شرایط خاصی همراه است. در صورتی که همه شرکا بر سر فروش ملک توافق داشته، فروش به راحتی انجام میشود. هر شریک میتواند سهم خود را به دیگری یا به یک فرد ثالث بفروشد. اما اگر یکی از شرکا با فروش ملک مخالف بوده، روند فروش پیچیدهتر میشود و ممکن است نیاز به اقدام قانونی از طریق دادگاه برای افراز یا فروش ملک شود. در مواردی که ملک قابل افراز نبوده، دادگاه میتواند دستور فروش آن را صادر کند و مبلغ فروش به نسبت سهم هر شریک تقسیم خواهد شد.
در این زمینه میتوان از اظهارنامه استفاده کرد. اظهارنامه در ملک مشاع ابزار قانونی است که به مالکان این املاک اجازه میدهد خواستهها و حقوق خود را به دیگر شرکا اطلاع دهند. این سند رسمی معمولاً زمانی تنظیم میشود که یکی از شرکا قصد فروش سهم خود، درخواست افراز ملک، یا درخواست وکالت برای انجام اقدامات قانونی را دارد، اما با مخالفت یا عدم همکاری سایر شرکا مواجه میشود. از طریق اظهارنامه، شریک میتواند از دیگران بخواهد که با درخواست او موافقت کرده یا پاسخ مناسبی ارائه دهند.
قانون مربوط به دستور فروش ملک مشاع
ملک مشاع به ملکی اطلاق میشود که چندین نفر در آن سهم دارند. در صورتی که تقسیم یا فروش این نوع ملک امکانپذیر نبوده، فروش آن تنها با توافق همه شرکا امکانپذیر است. در غیر این صورت، اقدام به فروش بدون رضایت دیگر شرکا، جرم بوده و پیامدهای قانونی به دنبال دارد.
قوانین متعددی در این زمینه تصویب شدهاند. طبق ماده ۵۸۹ قانون مدنی، هر شریک میتواند درخواست تقسیم مال مشترک را ارائه دهد، مگر اینکه تقسیم طبق قانون ممنوع اعلام شده یا شرکا بهطور رسمی تعهد به عدم تقسیم دهند.
ماده ۵۹۱ قانون مدنی اشاره دارد که اگر تمامی شرکا راضی به تقسیم شوند، این کار بر اساس توافق انجام خواهد شد. در صورت عدم توافق، دادگاه اجبار به تقسیم را اعمال میکند، البته به شرطی که تقسیم منجر به ضرر نشود.
طبق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع، اگر ملکی غیرقابل افراز تشخیص داده شود، به درخواست هر یک از شرکا و با دستور دادگاه به فروش میرسد.
همچنین، ماده ۵۹۸ قانون مدنی بیان میکند که ترتیب تقسیم به این شکل است که اگر مال مشاع قابل تقسیم بوده، بر اساس سهام شرکا افراز میشود. اگر قابل تقسیم نبوده، بر اساس قیمت تعدیل و سپس از طریق قرعه سهم هر شریک مشخص میشود.

اختلاف در فروش ملک مشاع
اختلافات مربوط به ملک مشاع از مسائل مهمی است که نیازمند دقت و بررسی قانونی است. یکی از راهحلهای اصلی در این زمینه افراز ملک مشاع است. تا زمانی که ملک افراز نشود، شرکا سهم مشخصی ندارند و اگر یکی از شرکا بخواهد بخشی از ملک را بفروشد، معامله از نظر قانونی معتبر نخواهد بود.
برای افراز دو روش وجود دارد. یکی تنظیم صورتجلسه تقسیم با توافق همه مالکان که سهم هر شریک در آن مشخص و به امضای همه میرسد و دیگری مراجعه یکی از شرکا به اداره ثبت و درخواست افراز است. اگر فرایند ثبتی ملک کامل شود، اداره ثبت محل مرجع صالح برای رسیدگی است، اما اگر ثبت کامل نشده، دادگاه محل ملک به این موضوع رسیدگی میکند. در نهایت، اگر توافقی بین شرکا برای تقسیم ملک نشود، دادگاه اقدام به افراز میکند و در صورت عدم امکان افراز، ملک از طریق مزایده فروخته و مبلغ حاصل بین شرکا تقسیم خواهد شد.
فروش ملک مشاع قولنامه ای
برخی از مالکان برای فروش ملک مشاع از قولنامه استفاده میکنند، چرا که تعیین خسارت یا ضمانت اجرایی مالی در این اسناد، میتواند اطمینان بیشتری ایجاد کند. اگر تمامی شرکای مالکیت بهصورت توافقی با فروش ملک موافقت کنند، نیازی به تقسیمبندی رسمی نبوده و ملک مشاع را میتوان از طریق قولنامه معامله کرد. اما در صورتی که برخی از شرکا با فروش مخالفت کنند، برای انجام معامله باید از طریق دادگاه و بر اساس شرایط افراز اقدام کرد، چرا که در املاک مشاع تمامی شرکا بهعنوان مالک اصلی شناخته میشوند.
اگر یکی از شرکا حاضر به فروش ملک نباشد، چه میشود؟
ممکن است فکر کنید که برای فروش سهم خود در ملک مشاع نیازی به اطلاع و رضایت شریک ندارید، اما این تصور اشتباه است. از نظر قانونی، چنین معاملهای غیر نافذ محسوب میشود. معامله غیر نافذ به این معناست که اعتبار و صحت آن بستگی به رضایت اشخاصی دارد که به نوعی در آن ذینفع هستند.
بنابراین، اگر بدون اجازه شریک خود اقدام به فروش سهم مشاع کنید، این معامله معتبر نبوده و قابل فسخ است. تنها زمانی این نوع معامله معتبر خواهد بود که همه شرکا با آن موافقت کنند.
فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک میتواند به اشکال مختلف انجام شود. در حالت اول، اگر فردی بخواهد سهم خود از ملک را به دیگری منتقل کند، در صورت هماهنگی با دادگاه این امکان وجود دارد. در حالت دوم، اگر فرد بدون اجازه، سهم شریک خود را به فروش برساند، این عمل جرم تلقی میشود. در این خصوص، قوه قضاییه اعلام کرده است که انتقال چنین مالی از لحاظ قانونی معتبر نیست، اما اگر سهم انتقالدهنده با سهم شریکش یکسان باشد و سوء نیت ثابت نشود، فرد به لحاظ کیفری مجازات نخواهد شد. در غیر این صورت، انتقال غیر قانونی محسوب میشود.

مدت زمان دستور فروش ملک مشاع
از زمانی که درخواست دستور فروش ملک مشاع به دادگاه ارائه میشود تا صدور حکم، معمولاً مدت زیادی طول نمیکشد. این فرایند بهطور کلی بین یک تا چهار ماه زمان میبرد. با این حال، اجرای حکم و فروش ملک ممکن است بدون پیگیری مداوم مالکان طولانیتر شود و زمان بیشتری ببرد.
فروش ملک بدون کمیسیون با بی املاک
در این مطلب با مطالبی درباره فروش ملک مشاع همراه شما بودیم. اگر سوال و ابهامی درخصوص ملک مشاع و نحوه فروش آن دارید، در قسمت کامنت ها مطرح کنید. در بی املاک، ما به شما این امکان را میدهیم که ملک خود را بدون پرداخت کمیسیون به فروش برسانید. با تبلیغ هوشمندانه ما، میتوانید مشتری مناسب برای ملک خود پیدا کنید و هزینه کمیسیون را در جیب خود نگه دارید. با استفاده از بستههای تبلیغاتی بی املاک، تا ۴۹ درصد در هزینههای خود صرفهجویی میکنید، زیرا هزینه تبلیغ ما بسیار کمتر از ثبت آگهی توسط خود شما در سایتهای مشابه است. ما آگهی فروش ملک شما را در چندین سایت پربازدید ثبت میکنیم تا شانس دیده شدن بیشتر و فروش با بالاترین قیمت را افزایش دهیم.
صرفهجویی در زمان نیز از مزایای دیگر ماست. تمامی کارهای مربوط به ثبت آگهی ملک شما در سایتهای مختلف توسط بی املاک انجام میشود؛ شما فقط یک بار فرم را پر کنید و مابقی کارها را به ما بسپارید. همچنین، در تمام مراحل، تیم پشتیبانی ۲۴ ساعته ما برای مشاوره در کنار شماست. شما میتوانید از طریق راههای ارتباطی با ما در تماس بوده یا فرم درخواست تماس را پر کنید.
تمامی هزینههای مربوط به آگهی شما در بسته تبلیغاتی بی املاک خلاصه میشود و هیچ هزینه اضافی پرداخت نخواهید کرد. با بی املاک، فروش ملک شما ساده، سریع و بدون کمیسیون است. امیدواریم با خواندن این مطلب اطلاعات کافی در این زمینه به دست آورید.