در دنیای امروز، خرید و فروش املاک یکی از مهمترین و پررنگترین فعالیتها در زندگی اقتصادی افراد به شمار میرود. یکی از عوامل کلیدی در این فرآیند، آشنایی با انواع سند ملکی است. اسناد ملکی به عنوان مدارک قانونی، تضمینکننده حقوق مالکیت و انتقال املاک هستند. در این راستا، شناخت انواع مختلف این اسناد، از جمله سند رسمی، سند عادی، و سند تکبرگ، به خریداران و فروشندگان کمک میکند تا با اطمینان بیشتری در معاملات خود اقدام کنند. اگر قصد فروش ملک و مستغلات دارید، تا انتهای این مطلب از مجله بی املاک با ما همراه باشید تا با انواع سند ملکی و قولنامه آشنا شوید.
فهرست مطالب
سند ملکی چیست؟
سند ملکی، مدرکی قانونی است که مالکیت یک ملک را به شخص یا اشخاص خاصی نسبت میدهد. این سند به عنوان یک ابزار حقوقی، تضمینکننده حقوق مالکیت و انتقال املاک در معاملات ملکی است. اسناد ملکی میتوانند شامل اطلاعاتی مانند مشخصات ملک، نام مالک، تاریخ انتقال و شرایط قانونی مربوط به آن باشند.
سند ملکی نه تنها به عنوان مدرکی برای اثبات مالکیت عمل میکند، بلکه در فرآیند خرید و فروش، رهن، اجاره و سایر معاملات ملکی نیز نقش کلیدی دارد. با داشتن یک سند معتبر، مالک میتواند از حقوق خود دفاع کند و از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری نماید. اما چند نوع سند ملکی وجود دارد، در ادامه با انواع آن آشنا شوید.
انواع سند ملکی در معاملات املاک را بشناسید
سند ملکی دارای انواع گوناگونی است که هر یک به مسائل حقوقی خاص خود مرتبط است. عدم آگاهی کافی درباره این اسناد میتواند منجر به بروز مشکلات جدی برای خریداران و فروشندگان در آینده شود. در ادامه با چند مورد از مهمترین سندهای ملکی آشنا شوید.
۱- سند رسمی
قانون مدنی ایران، سند را به عنوان هر نوشتهای که بتوان از آن در دادگاه برای اثبات ادعایی استفاده کرد، تعریف میکند. این تعریف گسترده، شامل انواع مختلفی از نوشتهها از قبیل قراردادها، رسیدها و نامهها میشود. با این حال، قانون دو نوع سند اصلی را مشخص میکند: اسناد رسمی و اسناد عادی.
اسناد رسمی، آنهایی هستند که توسط مقامات رسمی مانند دفاتر اسناد رسمی یا ادارات ثبت تنظیم شده و دارای اعتبار قانونی بیشتری هستند. از سوی دیگر، اسناد عادی، شامل سایر نوشتههایی است که خارج از چارچوب اسناد رسمی تنظیم میشوند و اعتبار آنها ممکن است در برخی موارد نیاز به اثبات بیشتر داشته باشد.
۲- سند ملکی مشاع
واژه مشاع به معنای شریک بودن است. سند ملکی مشاع به نوعی از مالکیت اشاره دارد که در آن چندین نفر به صورت مشترک مالک یک ملک هستند. در این نوع مالکیت، هر یک از مالکان سهمی از ملک را دارند، اما این سهم به طور مشخص و جداگانه تعیین نشده است. به عبارتی دیگر، هر مالک به نسبت سهم خود در کل ملک، حق استفاده و تصرف دارد. ویژگیهای سند ملکی مشاع:
- سهم مشترک: هر مالک در ملک مشاع، به نسبت سهم خود از حقوق و مسئولیتهای مربوط به ملک برخوردار است.
- عدم تفکیک فیزیکی: در مالکیت مشاع، ملک به قسمتهای جداگانه تقسیم نمیشود و تمامی مالکان میتوانند از کل ملک استفاده کنند.
- تصمیمگیری مشترک: هر گونه تصمیمگیری درباره ملک، نیازمند توافق و رضایت تمامی مالکان است. این موضوع میتواند در مواردی مانند فروش، اجاره یا تعمیرات ملک چالشبرانگیز باشد.
معمولاً در مواردی که یک ملک به چند وراث منتقل میشود، سند مشاع صادر میشود. در برخی سرمایهگذاریها، افراد میتوانند به صورت مشاع مالک یک ملک شوند. درخصوص سند مشاع در صورت بروز اختلاف میان مالکان، حل و فصل این مسائل میتواند پیچیده باشد و نیاز به مشاوره حقوقی دارد. همچنین انتقال سهم یکی از مالکان به شخص دیگر، نیازمند توافق سایر مالکان است.
۳- سند شش دانگ
سند شش دانگ به نوعی از سند ملکی اشاره دارد که مالکیت کامل و بدون قید و شرط بر یک ملک را به شخص یا اشخاص خاصی اعطا میکند. در این نوع سند، مالک تمامی حقوق و امتیازات مربوط به ملک را داراست و هیچ گونه محدودیتی در استفاده یا انتقال آن وجود ندارد.
- دارنده سند شش دانگ تمام حقوق مالکانه را بر ملک داراست و میتواند آن را بفروشد، اجاره دهد یا به هر نحو دیگری استفاده کند.
- در سند شش دانگ، مالک هیچ شریک یا ذینفع دیگری ندارد، به این معنی که تمامی حقوق به یک نفر یا یک نهاد تعلق دارد.
- این نوع سند به راحتی قابل انتقال به دیگران است و مالک میتواند با رعایت قوانین، ملک را به شخص دیگری منتقل کند.
- سند شش دانگ به عنوان یک مدرک معتبر در محاکم قضایی شناخته میشود و در صورت بروز اختلاف، به عنوان مدرک قانونی قابل استناد است.
- مالک میتواند به طور کامل از ملک استفاده کند و هیچ گونه محدودیتی در تصرف آن ندارد.
سند ملکی شش دانگ برای معاملات ملکی، به ویژه در خرید و فروش، استفاده میشود. در مواردی که نیاز به وثیقه یا ضمانت وجود دارد، سند شش دانگ میتواند به عنوان مدرک اعتبار استفاده شود.

۴- سند مفروز
سند مفروز به نوعی از سند ملکی اشاره دارد که در آن، مالکیت یک ملک به طور مشخص و جداگانه برای هر یک از مالکان تعیین شده است. در این نوع سند، ملک به قسمتهای مشخصی تقسیم میشود و هر مالک دارای سهم مشخص و معین از ملک است. برخی از ویژگیهای سند مفروز:
- تفکیک فیزیکی: در سند مفروز، ملک به قسمتهای جداگانه تقسیم میشود و هر مالک به طور خاص و مشخص مالک یک بخش از ملک است.
- سهم مشخص: هر مالک دارای سهم معین و مشخصی از ملک است که در سند قید شده و قابل شناسایی است.
- استفاده مستقل: هر مالک میتواند به طور مستقل از سهم خود استفاده کند و نیازی به توافق سایر مالکان ندارد.
- قابلیت انتقال: سهم هر مالک در ملک مفروز به راحتی قابل انتقال به دیگران است و مالک میتواند آن را بفروشد یا اجاره دهد.
- اعتبار قانونی: سند مفروز به عنوان یک مدرک معتبر در محاکم قضایی شناخته میشود و در صورت بروز اختلاف، به عنوان مدرک قانونی قابل استناد است.
این نوع سند معمولاً در معاملات ملکی که نیاز به تفکیک و مشخص کردن سهم هر مالک وجود دارد، استفاده میشود. در مواردی که یک ملک به چند وراث منتقل میشود و نیاز به تفکیک سهم هر یک از وراث هست، سند مفروز کاربرد دارد.
۵- سند منگوله دار
سند منگوله دار به نوعی از اسناد ملکی اشاره دارد که دارای منگوله یا مهر رسمی است. این نوع سندها با استفاده از یک نخ و یک تکه سرب پلمپ میشوند. این پلمپ توسط اداره ثبت اسناد بر روی سند قرار میگیرد و صحت آن را تأیید میکند، به همین دلیل این سند به یک مدرک رسمی و قابل اعتماد ملکی تبدیل میشود.
مالکیت در این نوع سندها قطعی است و هیچ شک و شبههای در مسائل حقوقی آن وجود ندارد. منگوله یا مهر رسمی نشاندهنده تأیید نهادهای مربوطه بر صحت اطلاعات موجود در سند است.
این نوع سند به مالک این اطمینان را میدهد که حقوق او در برابر دیگران محفوظ است. سند منگوله دار معمولاً در معاملات ملکی به عنوان مدرک معتبر مورد استفاده قرار میگیرد.
۶- سند تک برگ
سند تک برگ به نوعی از اسناد ملکی اشاره دارد که تمامی اطلاعات مربوط به ملک در یک صفحه واحد ثبت شده است. این نوع سند معمولاً برای سادهسازی فرآیندهای قانونی و اداری طراحی شده است. اطلاعات مربوط به ملک به صورت خلاصه و در یک صفحه ارائه میشود.
به دلیل کاهش حجم اسناد و مراحل اداری، هزینههای مربوط به ثبت و انتقال ملک کاهش مییابد. مالکین به راحتی میتوانند به اطلاعات موجود در سند دسترسی داشته باشند.
۷- سند اعیان
سند اعیان به نوعی از سند ملکی اشاره دارد که بر اساس آن، مالکیت ساختمان یا سازههای موجود بر روی یک زمین مشخص میشود. این سند معمولاً در مواردی که ملک دارای ساخت و ساز است، استفاده میشود.
این سند به مالک اجازه میدهد که از ساختمان یا سازههای موجود استفاده کند و آنها را به فروش برساند. سند اعیان به طور خاص بر روی ساختمان تمرکز دارد و ممکن است زمین زیر آن به صورت جداگانه ثبت شود.

۸- سند عرصه
سند عرصه به نوعی از سند ملکی اشاره دارد که مالکیت زمین یا عرصه را مشخص میکند. این سند معمولاً در مواردی که زمین به صورت خالی یا بدون ساخت و ساز است، استفاده میشود.
این سند به مالک اجازه میدهد که از زمین استفاده کند و آن را به فروش برساند. در این سند، تمرکز بر روی زمین است و ممکن است ساختمان یا سازههای موجود به صورت جداگانه ثبت شوند. مالک میتواند بر روی زمین، ساخت و ساز انجام دهد و از آن بهرهبرداری کند.
۹- سند وقفی
سند وقفی به نوعی از سند ملکی اشاره دارد که مالکیت یک ملک به نیت خیریه یا عمومی وقف شده است. این نوع سند معمولاً برای تأمین نیازهای اجتماعی، مذهبی یا فرهنگی استفاده میشود.
در این سند، مالکیت ملک به نفع یک نهاد خیریه یا عمومی وقف میشود و مالک نمیتواند آن را به دیگری منتقل کند. ملک وقف شده معمولاً برای تأمین نیازهای جامعه، مانند مساجد، مدارس و بیمارستانها استفاده میشود. سند وقفی به عنوان مدرکی معتبر در محاکم قضایی شناخته میشود و حقوق وقف را محافظت میکند.
۱۰- سند معارض
سند معارض به نوعی از اسناد ملکی اشاره دارد که در آن دو یا چند سند مختلف برای یک ملک صادر شده است. این وضعیت معمولاً به دلیل عدم دقت در ثبت اطلاعات یا اختلافات بین مالکان ایجاد میشود.
در سند معارض، چندین سند با ادعای مالکیت بر یک ملک وجود دارد که هر کدام توسط افراد یا نهادهای مختلف صادر شدهاند. این نوع سندها ممکن است منجر به بروز اختلافات حقوقی و قضایی بین مالکان شوند، زیرا هر یک از آنها ادعای مالکیت بر ملک را دارند.
برای حل و فصل این مسائل، نیاز به بررسی دقیق و قانونی توسط مراجع قضایی و ثبت اسناد است تا مشخص شود کدام سند معتبرتر است. وجود سند معارض میتواند عواقب جدی برای مالکان به همراه داشته باشد، از جمله عدم امکان فروش ملک یا ایجاد مشکلات در انتقال مالکیت.
اهمیت داشتن سند در معاملات ملکی
سند، مدرکی معتبر است که مالکیت فرد بر یک ملک را تأیید میکند. بدون سند، اثبات مالکیت دشوار خواهد بود و ممکن است به مشکلات حقوقی منجر شود. داشتن سند به مالک این اطمینان را میدهد که حقوق قانونی او در برابر دیگران محفوظ است و در صورت بروز اختلاف، میتواند به مراجع قضایی مراجعه کند.
سند معتبر به جلوگیری از تقلب و کلاهبرداری در معاملات ملکی کمک میکند. وجود یک سند رسمی و ثبتشده، احتمال وجود اسناد معارض را کاهش میدهد. در فرآیند خرید و فروش ملک، داشتن سند رسمی موجب تسهیل و تسریع در انجام معاملات میشود و طرفین میتوانند با اطمینان بیشتری اقدام کنند.
بسیاری از بانکها و مؤسسات مالی برای اعطای وام مسکن، به سند رسمی ملک نیاز دارند. این سند به عنوان وثیقه برای تضمین بازپرداخت وام استفاده میشود. سند ملکی باید در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت شود تا از نظر قانونی معتبر باشد. این ثبت به شفافیت و امنیت معاملات کمک میکند.
از طرفی داشتن سند معتبر میتواند به حفظ و افزایش ارزش سرمایهگذاری در ملک کمک کند، زیرا خریداران و سرمایهگذاران به دنبال املاک با مدارک معتبر هستند. داشتن سند در معاملات ملکی نه تنها از حقوق مالک حمایت میکند، بلکه به ایجاد امنیت و شفافیت در بازار املاک کمک مینماید.
معتبرترین سند در معاملات ملکی
در قسمت های قبلی با انواع سند ملکی و ویژگی های هرکدام آشنا شدید. اما معتبرترین سند ملک برای خرید و فروش چیست؟ با توجه به تعاریف بالا میتوان گفت که سند ملکی شش دانگ معتبریترین نوع سند برای خرید و فروش ملک و مستعلات است.
چطور صحت و جعلی نبودن سند ملکی را تشخیص دهیم؟
تشخیص صحت و جعلی نبودن سند ملکی یکی از مراحل حیاتی در فرآیند خرید و فروش املاک به شمار میآید. اسناد ملکی نه تنها به عنوان مدرکی برای اثبات مالکیت عمل میکنند، بلکه نقش مهمی در تعیین حقوق و تعهدات قانونی طرفین دارند.
با توجه به افزایش موارد تقلب و جعل اسناد، بررسی دقیق صحت این مدارک ضروری است. این فرآیند شامل مراحل مختلفی همچون مراجعه به مراجع قانونی، استعلام از سامانههای آنلاین و بررسی جزئیات سند میباشد. در این راستا، آگاهی از روشهای معتبر و قابل اعتماد برای تأیید اصالت سند میتواند به خریداران و فروشندگان کمک کند تا از بروز مشکلات حقوقی و مالی در آینده جلوگیری نمایند.
۱. مراجعه حضوری به دفتر اسناد رسمی
اولین روش برای تأیید صحت اسناد ملکی، مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک و درخواست استعلام سند است. این روش ممکن است زمانبر و با چالشهایی همراه باشد. به همین دلیل، پیشنهاد میشود که صحت سند خود را بهصورت آنلاین بررسی کنید.
۲. ورود به سایت www.ssaa.ir
اگر میخواهید از صحت سند تک برگی بهصورت آنلاین و بدون نیاز به مراجعه حضوری مطلع شوید، میتوانید به سامانه ثبت نام من مراجعه کنید. با ورود به این سامانه، میتوانید اطلاعات سند خود را بررسی و مالکیت آن را تأیید کنید. توجه داشته باشید که استعلام اصالت سند از طریق سامانه ssaa.ir مخصوص مدارک قدیمیتر است که فاقد کد تأیید هستند.
برای دریافت تأیید مالکیت از طریق سامانه ssaa.ir، مراحل زیر را دنبال کنید:
- ابتدا به آدرس ssaa.ir مراجعه کرده و وارد صفحه خدمات الکترونیکی شوید.
- در قسمت درخواستهای ثبتنام، گزینه «تأیید اصالت سند» را انتخاب کنید.
- سپس اطلاعات سند شامل نوع سند، واحد ثبتی، استان محل سند و غیره را وارد کرده و گزینه تأیید را بزنید. این درخواست فقط برای مدارکی است که کد تأییدیه ندارند. در صورتی که سند شما از نوع جدید باشد، میتوانید از سامانه ثبت نام من استفاده کنید.
۳. استفاده از سامانه ثبت نام من
مراحل بررسی صحت سند مالکیت به شرح زیر است:
- ابتدا به آدرس my.ssaa.ir مراجعه کرده و از میان گزینهها، مدارک رسمی را انتخاب کنید.
- سپس به صفحه بعدی منتقل میشوید و گزینه «تأیید صحت سند» را انتخاب کنید.
- در این مرحله، باید کد تأیید و شناسه سند را وارد کرده و گزینه جستجو را کلیک کنید. با این کار میتوانید صحت سند خود را در این سیستم بررسی کنید.
برای بررسی آنلاین سند، به اطلاعاتی مانند استان، واحد ثبتی، شماره اصلی، شماره فرعی، شماره الکترونیکی شرکت املاک، شماره شناسایی یکتا، شماره ملی و شماره صفحه نیاز دارید.
ملک خود را آگاهانه بفروشید!
انواع سند ملکی به عنوان اساسیترین مدارک در معاملات املاک، نقش حیاتی در تعیین حقوق مالکیت و تضمین امنیت معاملات دارند. از اسناد رسمی مانند سندهای تک برگی و دفترچهای گرفته تا اسناد غیررسمی، هر کدام ویژگیها و کاربردهای خاص خود را دارند. شناخت دقیق این اسناد و آگاهی از اعتبار و صحت آنها میتواند به خریداران و فروشندگان کمک کند تا از بروز مشکلات قانونی و مالی در آینده جلوگیری نمایند.
در این راستا، انتخاب یک پلتفرم معتبر برای خرید و فروش ملک اهمیت ویژهای دارد. بی املاک به عنوان بهترین سایت فروش ملک بدون کمیسیون، با ارائه خدمات شفاف و قابل اعتماد، به شما این امکان را میدهد که با اطمینان کامل به خرید و فروش املاک بپردازید. با بی املاک، تجربهای آسان و مطمئن از معاملات ملکی را خواهید داشت.